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不交房租当老赖?客厅厨房都破坏?澳洲房东必看!如何应对奇葩房客

2017-12-15 来源: 哥睿 原文链接 评论5条

作为业主来说,最头疼的事情之一恐怕就是遇到一些奇葩的租客了。作为拥有十年物业管理经验的从业者Christina Tao,在这方面有不少心得体会。 以下是她关于这个话题的分享:

我们在查房时,出现最多的是清洁问题,尤其集中在厨房和卫生间。

一般有两种处理办法:如果情节不是特别严重,我们要求租客在14天内打扫干净,之后再约时间复查;如果情况较为严重,我们就会发违约通告给租客,要求租客在14天内修复或作出相应的经济赔偿。另外,我们都会拍照并将房屋检查报告发给业主。

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除了清洁问题,我们也会关注房客本身的问题,比如房子有没有分租,租客是否在经营Airbnb之类的短租生意,以及房屋有没有被损坏。

比如,墙上出现了一个洞,确认是由租客造成的,我们会发违约通告,要求租客在14天内安排修复;地毯刮坏或地毯上出现大块污渍,我们会记录下来告诉业主。若确认租客无法在租住期间修复,我们会要求租客离开的时候必须作出相应赔偿。

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如果损坏严重,涉及赔偿金额大,又无法短时间内修复,我们会发通告,要求租客在14天内做出赔偿。对于拒绝修复或赔偿的情况,法律要求给租客两次机会。在针对同一项赔偿发了两次通告后,租客仍未执行时,我们有权上仲裁法庭要求收回房子租住权,让租客搬走。

另一个最常见出现的问题,就是租客不交房租。

不过一般来说,租客不交房租,大部分情况是因为他们忘记了。为了避免这一点发生,我们一般要求租客使用自动扣款系统。也就是说,租客需要提供账户或信用卡信息,我们通过第三方机构从他们的账户里定期直接扣租金。

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如果租客账户里的现金不足或由于其它原因导致租金拖欠,我们会启动一个固定的处理程序:从租客拖欠租金的第一天开始,我们就会发送提醒短信或电子邮件,之后每隔一天都会追踪。

除了短信和电邮以外,我们还会尝试打电话、写信件、发微信。如果联系不上租客,我们会尝试联系家人朋友、同事等,通过各种途径,用尽各种可能的方式去联系租客。

如果还是联系不上租客,我们的物业经理会提前发通告后到现场查看,敲门看看租客是否在家里。如果无人在家,我们会用备用钥匙开门进去检查这个房子是否已被遗弃,如果没有遗弃现象,我们会留张字条,要求租客看到后尽快联系我们。

有时联系不上租客,是因为他们真的打包走了。他们的想法可能是:没必要通知你了,你就直接扣我磅金吧。由于租客尚未归还钥匙,法律上他还是有权继续居住的,所以我们不能擅自收回房子。这时,我们会马上向仲裁法庭(VCAT)申请驱逐令,并出示证据,证明这个房子被租客遗弃了。申请通过后,就可以去收房了。

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租客一般肯定会遗留一些垃圾,我们需要联系消费者事务署安排检查遗留物,告诉我们什么东西可以扔,什么不可以。如果遗留物是有价值的,如电脑、冰箱或洗衣机,那我们得另外安排把这些东西储存起来,安排竞拍卖掉,将收益存在信贷账户,等租客来领取。

如果东西都不值钱的话,我们就会安排房屋的清理和修复,重新打广告出租。总体来说,这个过程可能会比较长,因为仲裁法庭和消费者事务署等机构不一定有时间马上回复处理。因此这段时间业主就会损失租金,即使磅金和保险赔偿最后能挽回一些损失,业主还是需要有一些储备资金来负担这个期间的房贷。

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我们一般都会建议业主至少准备3到6个月的储备资金,以应对类似情况的发生。总之,通过法律程序,业主还是可以保障他们的权益的。

比起部分消失不见的租客,另一些人的做法可能正相反,那就是赖着不走。

碰到这样的情况,法律允许我们可以在第15天后,给租客发一份正式的搬出通告,在通告中声明:您欠租已经超过14天以上了,业主已决定单方面解除合同,请在收到通告后14天内搬走。

这时会出现三种情况:

1. 如果实在支付不起租金,有些租客就会同意解除合同,归还房屋的租住权。

2. 大多数情况却是,租客之前一直避而不回我们的信息,但等他收到正式的搬出通告,才开始意识到事情的严重性:我其实并不想搬家呢,那还是乖乖付租金吧。

3. 只有极个别租客是老油条,硬是拖着不付,那么我们会向仲裁法庭申请驱逐令。

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(图片来源:网络)

拿到驱逐令后,有的租客会自愿搬走;如果不搬走,我们需要申请房屋占有令,联系警察预定时间执行占有令,这通常又会耽搁几周时间,之后在警察陪同的情况下,我们会安排为房子换上新锁。

这时从法律上讲,房子的使用权就不属于租客了,接下来我们会安排租客去取家具。如果租客不要家具了,我们再联系消费者事务署,把他留下的垃圾清走,所以这个过程也是比较复杂和耗时的。

投资房确实有时会遇到类似的情况,这也是属于投资的风险之一,但是我们可以通过严格的租赁审核、定期的查房和购买房东保险等措施,尽量将这样的风险降低到最低。

但愿大家不会遇到类似这样的情况,不过,即使遇到,相信在专业物业管理公司的协助下,问题也能得到妥善而及时的解决。

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今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(5)
sherry
sherry 2017-12-15 回复
没钱租个屁房 老老实实睡大街
樱桃就大葱
樱桃就大葱 2017-12-15 回复
最恶心的是拿你的房子再出租当二房东
猫菁菁Cissy
猫菁菁Cissy 2017-12-15 回复
在澳洲真心需要认识一两个靠谱的中介
April_Note
April_Note 2017-12-15 回复
要不是没办法想回点本 我宁愿房子空着都不租 太闹心了
Icaika
Icaika 2017-12-15 回复
这种情况直接交给中介公司 拿钱就行了 反正我是不去管这些破事儿


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