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致首次置业者:"不能接受这两点,你就很难入市!"┃大悟看房日记84

2018-05-21 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这是澳洲房产大全

第639 篇原创文章

作者:大悟

微信:262739843

致首次置业者:

2018年5月19日 星期六 天气:晴

此篇《大悟看房日记》,是约稿类文章,所谓的约稿,我也毫不避讳与大全读者说明,就是某一开发商,因某一项目的销售,希望我能阐述个人观点。

但请大家放心,大全平台未来无论承接任何的广告服务也好,项目稿也罢,如果项目本身在我们团队看来,是不及格的,我们决不会接受。

就我个人而言,我生平最讨厌别人告诉我该做什么不该做什么,大预算的买家我见多了,我心想,一没吃你的,二没喝你的,叫我委曲就全地为了赚钱,去谄媚去奉承去迎合,我还真做不到,你大悟哥还是有情怀的。

所以我穷。

致首次置业者:

在此也感谢长期关心关注我们的大全读者朋友。

进入今天的看房日记。

正文

每个人在澳洲置业,都只能做一次首次置业者,对,有且只有一次。

光先生在《第一次》的歌里也唱到过“呼吸难过心不停的颤抖,失去方向不知该往哪儿走。”

第一次嘛,你总会紧张。

第一次谈恋爱紧张不?心跳的老厉害了,谈多了,也就那么回事。

致首次置业者:

第一次开车紧张不?心跳的老厉害了,开多了,也就那么回事。

致首次置业者:

第一次登台演讲紧张不?心跳的老厉害了,登多了,也就那么回事。

致首次置业者:

第一次那啥紧张不?心跳的老厉害了... ...

致首次置业者:

 老夫打住。

那你说第一次买房紧张不?

致首次置业者:

玩笑说玩笑。

对于我们华人的首次置业者,尤其是想拿免印花税,拿政府补助的朋友,多数是刚拿到身份或刚找到工作,对于华人群体,在澳首次买房犹如真正落定澳洲的标志,因此意义深远。

致首次置业者:

---图片摘自《澳洲首次置业红宝书》

根据上图,如果两点皆满足,即又想拿政府1万澳币的补助,又想全免印花税(约为$22,490澳币),总收益为$32,490澳币,房价必须是60万澳币以下,且是新房,这在如今的市场下,是十分困难的。

在过往的7年里,政府的印花税全免及首次购房补助范围约在55万澳币-65万之内,但大家知道7年前即2011年的房价情况是什么样的么?

致首次置业者:

不知道写到这,读者朋友有没有理解我的意思。

2011年,首次置业的补助政策如果按照55万来衡量,那时市场的情况是:独立屋中位价63万澳币,公寓47万澳币。

而在2018年,首次置业的补助政策按照65万衡量的话,目前市场的情况是:独立屋中位价约105万澳币,公寓约75万澳币。

结论:2011年的首次置业者要比2018年的首次置业者可选范围大很多,如今针对首置者的可选范围已经小的不能再小了。

简单来说,市场位于快车道,首置补助政策位于慢车道。

这也是我今天要阐明的第一个结论:你的需求和你的预算要匹配。

在2018年,尽管有很多的人认为,首次置业已经越来越鸡肋了,和高预算的群体不同,对于60万澳币的首次置业者,总收益($32,490)约占60万澳币物业首付10%($60,000澳币)的54%,我当然理解,这笔收益对于首次置业者的意义之大。

是人都希望能够用小钱办大事。

不同预算有不同的买法,针对高预算,比如400万澳币+,房价多个5-10万,就算是溢价,都没所谓,未来物业够稀缺,这都不是事。针对低预算,比如50万澳币+,房价多个1万都不少,这也是我要阐述的第二点:你的产品和你的价格要匹配。

我们来看2个例子:

致首次置业者:

以上这套物业位于全澳最贵的区域Point Piper中第二贵的街道Wunulla Road,朝向为北和东,1房不带车位,1930年的物业,你觉得值多少钱?先思考,请在本文最后查阅价格。

致首次置业者:

以上这套物业位于悉尼西区距市中心约57公里的Penrith的一套2房2卫1车位公寓,内部76平,阳台14平,2016年的物业。你又觉得值多少钱?

人们购买物业总会先入为主,“这个区多少钱我都不买!” 

你真确定么?2008年买西区Auburn 房价距今照样翻番,现金流还好。

做买家,不要做个武断的买家,而要做个识货的买家!

以下是我在4月底《破局》宣讲上的一个例子,可供参考。

致首次置业者:

致首次置业者:

所以,买家在清楚了需求对应产品之后,要明白的第二个道理就是:产品对应价格。

因为没有绝对不好的区,只有不合适的价格。

如果应景的再对首次置业者叮嘱一句话,那我会说,无论你最后要买的是1房还是2房,你只要把这点做好,其他的都不重要。

那就是:现金流为王。

对于公寓型物业来讲,能保证现金流的不是景观,而是交通,无论距离市中心远近。

大悟约稿项目

Granville,位于悉尼西部,距离市中心22公里,目前独立屋中位价84万,公寓53万。

致首次置业者:

悉尼很大,一些西人不喜欢Chatswood,不喜欢Burwood,但那里的人民依然安居乐业,我们不喜欢Greenacre,不喜欢Punchbowl,那里的人们也依然安居乐业。因为这里是澳大利亚,澳大利亚的文化就是富有包容性。

Granville是一个成熟的区域,其主街South St上分布着银行,餐馆,及咖啡馆,披萨店等。未来还会翻建大型超市,幼儿园等。

人口组成上,这里距离Parramatta2公里,人口组成上与之差别不大。

Granville作为低于市场中位价的区域,对于很多买家来讲,未必都喜欢这里,但回到我今天说的第一点:需求匹配预算。如果你的预算足以匹配,又不介意印花税减免,政府补助,那么就按照你的需求来就可以了,悉尼每个有人住的地方,都有入住的理由。

此次找我约稿的开发商是首开集团SHOKAI,项目名称为Granville Place。

致首次置业者:

首开在澳洲已经有27年历史了,其几年前市中心的The Quay,上北Pymble的1 Avon等,质量等都没什么可吐槽的。

关于此项目,有这么几点是我个人比较印象深刻的:

1 项目质量有保证。

2 铁路交通方便。距离火车站不到200米,火车34分钟到达市中心。

3 公路交通方便。其位于Parramatta Road和M4之间,未来Westconnex的受益区。

4 现金流超好。2房新房租金目前在$500-550澳币/周,1房新房租金在$400/周。

5 性价比可以。目前单平价格约在9000/平,低于周边Parramatta等区域。

总体来讲,同样的1房或2房,这个项目未来的租金回报率比Macquarie Park等一些新区的要好太多。

关于此项目的具体信息,欢迎参加由首开集团赞助的澳房大全5月线下宣讲活动:

5月【房圈Live】 首次置业专场宣讲

致首次置业者:
报名请扫二维码🔼

文末答案:

Point Piper1房公寓价格约在:85万澳币左右

Penrith2房公寓售出价:59万澳币

今天看房日记就是这样,感谢阅读!

关键词: 置业者房产入市
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