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2020年,澳洲房市行情如果“涨涨涨”,你会不会“买买买”?

2020-02-25 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

小麦,【小麦读书】讲书人,澳洲地产学院的校长,专栏作家。墨尔本大学MBA,市场学校长奖章获得者。

澳财网,澳大利亚中文专业金融资讯和独家评论的提供者,YouTube澳洲第一中文财经频道的运营者,澳大利亚大型高端财经活动的策划者。

从今天开始,澳财网与小麦强强联合,共同推出一档全新的地产视频节目《澳财小麦谈地产》,小麦担任这档节目的主持人,澳财网每周会将视频会发布在YouTube(海外)和西瓜视频(国内)的澳财网频道内。

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2020年的开年,很多事情出乎人们预料。各类“黑天鹅事件”的蝴蝶效应席卷了全球。

比如澳大利亚东南部烧了小半年之久的山火,给澳洲造成了严重的经济损失;比如新冠肺炎病毒疫情,从中国逐渐蔓延到全球,日本、韩国、意大利的确诊感染人数在最近短短几天中激增;再比如非洲到南亚的蝗灾,极有可能导致全球粮食价格出现恐慌性上涨……

而中国的经济在世界上的地位也越来越重要,有个说法是“中国一感冒,全世界跟着打喷嚏”。如今中国真的“有事”,澳大利亚,乃至全球的经济也受到了巨大的影响,供应链、制造业、进出口贸易、旅游、餐饮、留学……几乎生活中能接触到的行业都遭受到了打击。

这些动荡不安,跟澳洲的房产市场有什么样的关系?需不需要担心澳大利亚今年整个房产市场的发展呢?现在,就跟随《澳财小麦谈地产》节目,一起来了解清楚吧!

澳财视频

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海外读者请长按二维码,进入澳财网YouTube频道收看视频。

人口增长 供需失衡 催升房价

虽然疫情的传播在澳大利亚基本已经控制住,但由于澳大利亚与中国的经济关联性,无法避免会成为经济“重灾区”。那么去年下半年刚刚缓过劲来的澳洲房地产市场,究竟会怎么发展呢?

小麦在节目中给出了结论是:不用太担心暂时面临的挑战,澳大利亚房地产的红利期可能在今年的中后期就会出现。

为什么有如此结论?小麦表示,无论世界任何一个国家任何一个城市的房地产市场,都必须遵循两个规律。

其一,就是人口增长。经济学中也称为“有效人口的增长”,所指的是一个区域的常住居民。在澳洲的各大城市,除了自然的人口增长,还包括从海外到来的移民,在这里就业、生活,子女在这里上学,是一个长期行为。

澳大利亚虽然出生率不高,但由于宜人的居住环境和相对较好的社会福利,一直吸引着海外移民,人口增长在发达国家中位于前列。

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其二,就是“供需失衡”。供需关系很微妙,现实生活中很难保障供给和需求两者保持“完美”平衡,往往是供给超量时,需求无法跟上;当需求逐渐上升,供给却又减少。

在房地产市场,有买房需求的人多,打算卖房的人少,或者市场上新房供给量不够,房价就会涨。澳洲目前就处在这样失衡的状态下。

过去两三年,因为澳洲政府担心房产市场过热,政策打压贷款,限制海外人士购房等。造成这段时期内大量房产开发商,尤其是高层公寓的开发商并没有真的动工。因为他们担心一旦动工了,但是预售完成不了的话,银行就不给予建房贷款,有很大的亏损风险。

不少开发商在两三年前干脆选择了停工,等到市场的转机,结果就造成市场上的新房供给量远远不足。

然而,无论是海外,还是澳洲内部的州际、小城市向大城市的移民,都使得澳大利亚的主要城市,尤其是悉尼和墨尔本的人口在快速增长。

当房产供给量完全跟不上这种增长时,就出现了供需失衡。

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在房产市场中,对很多人而言,这种失衡就是机会。很多的开发商和房产投资者,靠得就是供需关系短时间的失衡。不过,也很多人对市场判断失误,造成损失。

小麦判断,2020年会出现人口迅速增长,供需失衡的状态,因此房价必涨无疑。但同时也存在两大挑战:

  • 是否拿到贷款。如果是首次置业或买自住房,获得银行贷款可能难度不大。今年无论政府还是银行,对于首套购房者都有较为优惠的政策(以后的节目会详细分析)。

  • 是能否找到合适房源。可以发现,进入2月后,房屋拍卖的清盘率不断上升,上周末(2月22日)悉尼的清盘率高达82%,墨尔本也达到79%。可是上市待售的房屋数量却一直没有出现大幅上升,每周约四五百套,与高峰时期相比少了近一半。而较低的交易量,在短时间内无法得到缓解。

目前澳洲的基准贷款利率处于历史地位,说明房贷利息压力较小。这让很多房屋持有者没有太大动力去卖房,只要不失业、现金流尚可,房主就可以持续供房,也就会想要等房价再上涨。

不同类型的地产市场,表现各异

从不同类型的房产方面看,住宅市场将是“爆发的一年”。细分领域而言,优选仍是带土地独立屋(house),相较公寓、联排别墅等,投资回报价值仍会较高。

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当然,也要考虑自己的居住需求,比如有孩子的人需要评估是否学区,年轻人要看是否方便上下班。

不过,今年也会出现一些变化。

在疫情过后,可能会出现一轮移民潮,而移民潮到来之后,由于短时间无法获得永居公民(PR)身份,对于有些人来说,购买公寓(新房)可能会成为优选。

所以,今年会发生一个现象:大家会抢着去买市场上能买到的各种住宅房源。无论是公寓还是带土地,也不管离市中心近还是远,如果能适合自己需求的房屋,需要坚决出手。

商用物业则不同。

没有人能想得到,发生在地球北半球的疫情,让地球南半球的餐馆商店门庭冷落。此前,很多华人区的购物中心人流量都明显减少。而这些地方租金又特别贵,很多商家会承受巨大的经济压力。

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商业物业跟住宅不同,要看回报率和产生的现金流。回报率太低,就没有太大价值。在如今这样的大环境下,商业物业有可能会经历洗牌的过程。

所以,小麦认为,商业物业今年的关键词是:谨慎。主张不要贸然投资商业物业。

不过,今年可能会进入投资人视野的是澳洲的农业、农地。因为不但是疫情,更有蝗虫席卷非洲和南亚,有些国家的粮食可能造成70-80%的减产。而澳洲的农业产品品质良好,只是之前与东南亚和北美农产品比没有价格优势,但是,今年可能迎来一轮红利期,这也有可能带动农地的价格会上涨。

而在山火之后,一些种植园和农场遭受影响,市场会出现重新布局,就产生了很多农地交易的可能性,对于很多投资者来说也是机会。

三座城市是重中之重

除了不同类型的房地产投资有区分,澳大利亚不同城市的市场也大有不同。

今年有三座城市是重中之重,会迎来一轮巨大的红利期。

虽然悉尼一直是澳大利亚房产的领头羊,每次房产市场出现波动,悉尼总是领涨或领跌。但这几年,悉尼的高层公寓陆续出现了质量问题,而中低密度公寓或带地独立房价格又特别贵。投资悉尼房产,就需要在可负担性和生活便利性上做取舍。

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出现裂缝的悉尼Opal Tower公寓楼

而另外三座澳大利亚城市的住房可负担性、生活成本和自然环境,都不比悉尼差,甚至各自还有自己的亮点,回报率也高一些,那么小麦说的是哪三座城市?每座城市里又有哪一类物业值得投资?答案就在今天的《澳财小麦谈地产》节目里。您可以移步YouTube或西瓜视频(国内观众)澳财网频道收看,我们也非常欢迎您为澳财网这档新节目多提意见和建议。

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