深圳现“劈价卖楼潮”,业主宁亏本130万求售:没想到买深圳楼会蚀(组图)
几年前买楼的深圳业主大概没想到,这才过了几年,他们的时代已经过去了。那个高位上车的单位于他们而言,是昨天的蜜糖,明日的砒霜。
为了快速把单位卖出去,不把价格耽搁在自己手里,业主们只能大展身手:给经纪发红包、给家里喷香水、学习介绍术语......只为不错过任何一位潜在买家。即便如此,卖楼时,他们仍被买家和经纪的大刀,一次次砍出底线,砍到破防。有业主从挂盘到卖出,总价降了70万(人民币,下同),本金亏了42万;有人第一次挂盘,出的是比本金亏本130万的价格,还被调侃有人去看房得烧高香了。
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业主们宁愿亏本,也急于把单位卖掉,一个原因是深圳二手楼市场一路下跌,击败了他们的信心。据中国房地产指数百城价格指数的调查数据显示,3月全国100个城市二手住宅平均价格环比下跌0.56%,同比跌幅扩大至4.80%。就深圳市场来看,据乐有家研究中心统计,3月成交的二手楼当中,有81.4%房源低于参考价成交,该占比也在过去1年里持续上涨。另一个原因是业主们想置换,试图抓住当下楼价下降的趋势「捞底」买楼,改善居住环境。
楚楚抱着这样的心态,亏本42万卖掉单位后,再次掏空6个口袋入手了新楼。虽然新楼的价格不到一年刷了新低,但她感觉能够接受,毕竟是刚需自住,且单位各方面的条件相比上一个更好。业主林月阳原本想置换,经历了买家的多次砍价后,她清醒了过来:低卖高买的置换,只会加重杠杆,反而会降低生活质量。「为了房子,何必呢?」她感叹。
卖楼:犹豫就会败北
在深圳现在的二手楼市场里,流传着这样一句话:没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。急于抛售的业主,争当小区里的价格洼地。比如,挂盘价必须是小区里的第一低,才能争取到更多的看房人。
楚楚的房子,在2023年挂了将近一年,才卖出去。一开始,她的挂盘价便是小区里最低的——335万。这一年里,她接待了几十位买家,但他们大多还在观望。为了尽快卖出去,楚楚数次降价,跌幅70万,最后成交价是265万。楚楚算了一笔账,单位是2017年购买的,当时还未到楼价的巅峰,买入价格是251万,加上税费、家具家电是260万出头,算上卖楼的经纪费,几乎和成交价持平。但是她这5年多的利息,总共是42万左右,算是亏出去了。为了小孩上学,以及工作通勤更方便,她只能置换房子,所以亏损她也认了。「相当于我们花了42万,租了五年多的房子,其实还亏多了一个时间成本。」
就在楚楚以为自己已经是小区的价格洼地时,一个月后,邻居的抛售价再次突破底线,再降了十几万。「我们当时同时卖楼,他的出价比我高十几万,他死咬着那个价格不放,所以一直没卖出去。没想到,我才卖完一个月,他也认命了,立降30万卖出。」
4月2日,据深圳市房地产经纪协会统计,2024年3月深圳全市二手楼录得5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,已升破5000套行业荣枯线标准。出售的二手楼越来越多,价格也一路下跌。在业主们看来,卖得快就是赚到,所以他们抓紧每分每秒,甚至不惜从一开始就磨刀霍霍向自己,林欣就是这样的业主。她2018年花420万买入房子,直到今年,装修及还贷等成本加起来已达530万。现在她的挂盘价是400万,降了130万卖出。每每想到亏损130万卖楼,她无比心痛,「真的是大冤种,万万没想到,买深圳的房子竟然还会亏本。」
但自降130万在买家看来还不够,因为在同一个小区,最新的成交价是340万,比她的400万挂盘价低了整整70万,而且仍在下降。有人评论她,如果不想降价就别想卖楼了,很明显就不是诚心出售,这么高的挂盘价,有人去看房都得烧高香了。她也委屈,单位是真金白银的投入,现在只是不想割肉太多出售,怎么就成了不诚心卖楼了呢?她和楚楚一样,虽然总听说单位的前景不明朗,应该迅速割肉离场,但实际上,他们不离场,他们只是抱着「卖跌买也跌」的心态,打算置换一套更合适的单位。
林月阳在18年买下了一套460万左右的单位,当时买的是那个片区最顶配的第一梯队小区,单位是小区里楼层、朝向最好的,装修选材也是很好的。后来,因为工作调动,她感觉通勤十分不便,想卖掉单位置换。一开始,她的挂盘价便是本金亏损60万,但是买家认为价格高了,来看单位,一刀砍10万,一来就砍几大刀。等到林月阳妥协到价格合适了,买家又开始观望上了。
林月阳感觉卖楼太累了,这套单位也装满了她和丈夫对生活的美好憧憬,当时为了筹首期,他们借遍了亲朋好友,拿出所有积蓄。单位很好,所以经纪带人来看单位的时候,没有挑单位的毛病。只给了一个不得不压价的理由:市场行情就是这样。
业主:最好捏的软柿子
以前,深圳是业主的天下,看单位的人爱买不买,业主不着急,反正有大把人等着买。现在,风水轮流转,业主比买家还卑微,急着卖楼的业主,更是成了这个行业最好捏的柿子。他们既要防着经纪,又要防着买家。不少业主甚至自发地在社交平台上推销起了自己的单位,直接跳过了经纪和无心看单位的人。
楚楚便是一边在各个经纪机构挂盘,一边在小红书发帖卖楼。她发了几条帖子后,咨询她的人不少,去到她家看单位的人也有,甚至单位卖出去之后还一直有人通过小红书询问她,「效果还挺好的,因为经纪费也不便宜,大家都是想着能省个费用。」她刚开始准备卖楼时,经纪向她索取高佣金。她当时被吓到了:这些经纪是疯了吗?卖个单位要拿这么高的佣金!
高价经纪并不一定代表靠谱,曾经就有经纪找了假客户上门,假装看上了楚楚的单位。假客户自称还没有买深圳社保,未有买楼资格,需要楚楚等三个月。他会先和楚楚签订一个定金合同,付10万的定金,但是定金交到经纪手里。楚楚很快就识破了经纪的伎俩:经纪借此合同拖延三个月的时间,在此期间,他继续找意向客户,如果最后找不到,那个假客户就和楚楚解约,反正定金不在楚楚手上。而这三个月里,其他经纪不能带人上门看单位,即使有人看上单位,楚楚也不能出售。但楚楚的邻居就没那么幸运了,他就被经纪这样的套路欺骗了,签下了定金合同。
林欣苦于自己的高挂盘价,不想降价又不想单位耽搁在自己手里,所以她一开始,就对经纪委以重任。她找了很多的经纪,给那些有信心帮到她出售单位的经纪,每个人都发了500元的红包,拜托他们一定尽心尽力。但是有些经纪还是坑了她。她的起卖价是400万,有的经纪直接帮她挂盘360万,还宣称看中可谈,来看单位的人直接给了一个300万的价格,又「帮」她降了100万,把她害得够惨,红包也收不回来。
挑选经纪是个技术活,同时也是个体力活,业主小文对此深有感悟。她接触并筛选了单位方圆3公里的所有经纪,逐一了解后得出结论:「经纪人群复杂,什么样的人都有:有不真诚的、吹牛的、相对老实的,故意提供虚假信息的、制造焦虑逼单的、还有看人不上当就恼羞成怒骂人的。」为了把单位卖出去,她把自己也逼成了半个经纪。有人来看单位前,她会把单位收拾得很干净。「阳台挂的衣服、门口摆放的鞋子、厨房的锅碗瓢盆,该收收,该藏藏。」
除此之外,为了让买家心情舒畅,留下独特的印象,她还会给单位喷上香水。在介绍单位的时候,也会假装轻描淡写地说,是因为工作调动或者出国的客观原因才卖的,单位的哪些面积是赠送的,不经意地突出房子的优势。她还随时配合看单位时间,当时有个买家要求一定要白天9点到11点、下午2点到5点看单位,说这个时间段能看到单位采光,她因为要上班推脱了几次后无奈答应,很不情愿地从公司请假带看。结果,竟是这个她一开始并不看好的「挑剔」的买家,买下了她的单位。
置换:一边割肉,一边试图「捞底」
和买家经纪周旋的业主,在卖楼的过程里,其实也在成为买家,看别人的单位。为了置换,他们的心态一直在卖方和买方中变化,也更加清楚地了解再次买楼,最重要的是什么。
楚楚把单位卖掉后,全家开始了租楼的日子。「虽然房子的整体趋势是在降价,但是价格还是偏贵,尤其是二手房。」然而,她还是感觉一定要买一个单位。她把租楼的感觉总结为「没有归属感」,从自己的单位换到别人的单位里,她感觉不踏实。「不习惯的家装、家具和家电,一切都是将就。」
后来,她去一个号称「前海神盘」的小区里看了三次楼,三次都差点下手,但由于业主的原因,最后没有成交。她秉承着事不过三的原则,自认为和这个「神盘」没有缘分。不到一年的时间,那个神盘的楼价直降两百多万,她心里暗暗庆幸,感谢那三位业主的「不杀之恩。」
现在她买了一个新楼盘第二期的单位,还未交楼。虽然过了不到一年,这个小区第三期的单位也开始以降价的噱头进行推销,在他们这些已购买的业主心里扎了无数个刀子,但她已学会用平常心看待。「我安慰自己,这间房子值得,因为现在这里业主的普遍素质很高、水平也高,上班也方便,带的学位也不错。」在买楼这一方面,她认为既买之则安之。他们买的是低楼层尾盘的精装修,算是该小区的价格洼地,「所以就算再跌,也无所谓,因为在自己的认知内,这套房的性价比足够了。」
「我队友跟我说过,买楼跟买股票一样,不可能说能把握买到最低,买到相对低的就已经很不错了。」她感觉虽然这次买楼不能算是捞底,但是楼价已跌回2018年时的价格,单位是刚需,入手不亏。「因为深圳的房产市场变化很快,一旦有风向往上涨的话,业主一晚上20万、30万加价都很正常。」现在,他们家再次掏空6个口袋,房贷压力变得更大了,「但是总算是完成了置换,心里也踏实多了。」
在置换这件大事上,有人成功了,也有人想通了。林月阳后来放弃了置换,在她看来,置换并不能提升生活质量,相反,会让他们家过得紧绷。她算了一笔账:这个单位月供1.5万,租金5500,每个月还掉本金5000,「我持有成本只有5000元左右,一年也就六万而已。」
现在,单位留在手里,抵扣租金后,她和丈夫的公积金可以完全覆盖月供,压力不大。她算了一下,如果换一个离上班地点近的大单位,单位总价至少要800万。置换单位,不仅需要拿出他们手上所有的资金,他们家的月供也会涨至2.5万。「何必呢?人一过70,身体各项机能大大下降,到时再去旅游、享受美食,体验感会大大下降。时间过得快,一二十年也就是一眨眼的事情。
她想清楚了,不如手里拿着钱,和丈夫好好工作,专业上继续进步,争取再加薪,和孩子快乐幸福地享受生活,陪伴他成长。「不去想房子了,拿着钱,多体验体验这个美好世界。」
备注:文中人物为化名。
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