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每日地产 | 建筑师谈公寓的设计趋势

2017-10-16 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

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悉尼,由于它的地少人多,别墅将会越来越少,而公寓将会越来越多,这是一个“城市化”进程的必然现象。我们的澳洲也在往国际化大都市迅速迈进。

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遍布悉尼的公寓是未来的选择

不知道大家有没有发现,近几年,公寓的开发已经从悉尼的东岸、下北岸往内西区,西区发展,最远的开发已经到了靠近蓝山国家公园东边边界的Penrith 区了(距离悉尼市中心在不堵车的情况下1小时的车程,火车是1个半小时的车程)。

购买公寓作为投资或者自住已经是一股不得不留意的潮流了。那么购买公寓作为投资和自住又需要注意什么呢?本文暂时不讨论地点的选择,将会有其他文章再详细讨论地点的选择问题。在本文,笔者作为一个建筑师,将从未来住宅开发的趋势和设计的改变,来为各位解释一下公寓的设计对于投资和自住的影响。

随着市场的变化,特别是近年来的房价暴涨,使得有那么一部分人很快的完成了原始资本的积累;但是同样的,那些还没买房的人由于房价的暴涨就更买不起房了。这样就导致了中产家庭的两极分化,其实也就是导致了房地产市场的两极分化。这个两极分化意味着什么呢?笔者认为会有以下两个方向:价格优先和品质优先。

公寓设计中的价格优先

刚进入中产的一波为了买房苦苦支撑,所以公寓对于他们来说就是一个“上车”(香港那边关于第一次买房的说法)的最好方法,这一批中产,以刚毕业出来的小情侣为主,由于刚刚毕业,工资收入还不太高,有两份收入,也还不太稳定,首期即使有父母辈的支撑,但是贷款也会是一个购买能力的限制因素。

这一批买家对于价格特别敏感,但是对于房屋的地段、外观、户型设计等等的要求是相对来说可以降低要求的。他们对于厨卫的产品要求不会有什么特殊要求,只要质量不会太差就可以了。

所以开发商在做开发的时候就会针对这一部分买家就会推出一些“性价比”(主要是价格)特别超值的楼盘,厨卫产品有的直接从中国进口,户型面积属于仅仅满足设计规范(SEPP65,Apartment Design Guideline等)。 下图是公寓设计规范关于户型面积的要求:

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同样的作为项目的建筑师会被要求以套数最大化来进行设计,在满足规范要求下尽可能的放下更多的套数,以此来保证项目的利润点。

公寓设计中的品质优先

富有的中产更富有,他们希望在市场上找到一些更有特色的公寓,不仅仅是房屋内部的装修用料,他们还更关注房屋的周边配套,以及户型设计合理等等。

以前的开发商可以为了吸引买家,会选择厨卫产品升级一下,从普通的牌子升级到比较有名声的牌子,例如: Caroma的卫浴,Miele的厨房用具等。但是现在这种手法已经很难再吸引到已经富有起来的买家,他们对于房屋周边的配套设备,例如,有没有泳池、健身房?进入公寓的大堂是否足够气派?以上种种都会成为富有中产的投资的考量重点。

总括来说这个趋势就是没有特点的公寓将很难有市场,这个特点可以是价格超值,或者是品质优良。而那种既没有价格优势,品质算不上优良的公寓将会在市场上消失。

公寓投资的关注点-户型

对于公寓的投资,户型平面是一个很重要的关注点。在市场很疯狂的时候,户型平面布局往往会被买家所忽略,但是当市场开始降温,逐渐稳定下来之后,公寓的户型平面布局就会被买家所重视起来了。

其实政府有公寓楼的设计指南,一栋公寓楼必须要有60%的户型有自然对流通风,以下是ADG的要求:

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维多利亚州(墨尔本)这两年也开始注重公寓设计的品质了,他们采用了类似新南威尔士州(悉尼)的公寓设计指南,叫Better Apartment Design Guide,但是由于当地规划师反对得厉害,这个设计指南对自然通风的要求就降低到开发总套数的40%。

除了自然通风,还需要有自然采光,楼层净空的要求。但是这些已经是属于最基本的设计要求,户型内部平面也需要很重视。一个好的公寓房,必须是要第一眼看到就觉得很舒服的,功能布局合理的,这样无论是自己住还是投资都能有比较好的收益回报(升值或租金收入)。

以下是新南威尔士州对于公寓设计的具体要求:

日照,在悉尼、卧龙岗等的城市地区,至少要保证每天有2个小时的日照,而且是在一个开发里面70%以上的公寓房需要满足:

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层高,在主要居住活动空间必须要2.7米的净空,

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每个公寓房的室外活动空间也是有要求的,阳台不仅仅有面积的要求,也有进深的要求,以保证每个阳台都是实用的:

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对于户型,公寓设计指南也对每个房间给出了面积和宽度的要求:

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以下是公寓设计指南给出的一些户型平面图的一些建议:

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(以上图片均截图至NSW Apartment Design Guideline)

如此一来,买家和开发商对于公寓的平面布局要求就越来越高了。

从以上的范例,我们不难得出在未来的公寓市场,没有特色的公寓将会逐步的退出市场。而有特色的公寓,要么就是价格上必须特别优惠,要么就是设计上非常的注重品质,这个品质包括了:

周边设施配套;

景观配套;

室内布局优化;

室内用料优化;

即使是以价格便宜为卖点的房子,在现今的市场环境下也会越来越重视户型的平面布局了。只是靠便宜做卖点的建筑师事务所将会受到很大的冲击,作为一个从业了多年的建筑师,笔者还真的希望这一天能尽早到来,建筑设计本来就是应该以品质为主的。

END

关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道,西北铁路,Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。

欢迎扫描二维码关注作者公众号:天马足迹

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